Resolución de la DRGN de 21 de noviembre de 2013: no es necesaria tasación para una hipoteca sobre VPO.

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) acaba de pronunciarse sobre la necesidad de pesentar la tasación de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) para la inscripción de una hipoteca, asegurando que, dado que en estos casos existe un precio máximo de venta, si las partes optan por fijar ese precio máximo como precio de subasta, “la valoración es asimismo legal”, sin que sea necesaria, por tanto, la tasación. Lo contrario supondría, según la Dirección, supondría una duplicidad y un coste adicional sin justificación.

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ST Juzgado de lo Mercantil 1 de Palma de Mallorca que declara nula la “venta extrajudicial”

La creatividad de los jueces a la hora de defender los derechos de los consumidores bancarios ha dado lugar a todo tipo de jurisprudencia menor, en la que los magistrados encuentran resquicios legales donde apoyarse para instrumentar su lucha contra la abusividad de ciertas prácticas. EL ECONOMISTA. 22/01/2014

Nulidad ejecución extrajudicial

Deudores hipotecarios: los jueces unifican criterios a favor del deudor.

La crisis y el estallido de la burbuja inmobiliaria han destapado toda una serie de prácticas bancarias abusivas que los jueces intentan acotar con las escasas herramientas que les brindan las leyes, acudiendo en ocasiones al Derecho comunitario para defender al consumidor ahí donde el ordenamiento jurídico español no llega.
Intereses de demora abusivos y ejecuciones hipotecarias son algunas de las materias que han sido, además, objeto de retoques legislativos en los últimos meses, con el objetivo pretendido de proteger en mayor medida al cliente, pero con dudosos efectos prácticos y el efecto extra de provocar numerosas dudas de aplicación que se traducen en mayor inseguridad jurídica.
A ello se suma la problemática generada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo que, en casos como el de las cláusulas suelo, ha suscitado debate entre los escalones judiciales menores y generado una auténtica corriente de desobediencia a la solución que ofrece el Alto Tribunal.
Ante esta realidad, los propios magistrados intentan arrojar luz y desenmarañar la situación a través de herramientas como la unificación de criterios. Tal es el caso de, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Madrid: en una reunión que tuvo lugar el último trimestre del pasado año, las secciones civiles del órgano se reunieron para adoptar una posición común ante asuntos como los intereses moratorios abusivos, fijando por unanimidad que el efecto de su declaración debe ser “la nulidad e ineficacia del pacto”.
Intereses de demora abusivos
Precisamente este punto es uno de los que más debate suscitan entre los distintos órganos judiciales, y que ha llevado a plantear cuestiones prejudiciales ante la Justicia europea para pedir a ésta que aclare sus efectos. Recientemente la Audiencia Provincial de Castellón se ha pronunciado en el mismo sentido que la madrileña, mientras que otros órganos optan por moderar esos intereses y aplicarlos dentro del margen legal -tres veces el interés legal del dinero, como máximo-. Es el caso de la Junta Sectorial de Jueces de 1ª Instancia de Murcia, que fijó en abril de 2013 este criterio.
La Audiencia Provincial de Madrid, por su parte, se pone del lado del consumidor, y va más allá al fijar que “cuando se declaren abusivos los intereses moratorios, debe declararse la nulidad del despacho de ejecución, considerando ilíquida la deuda reclamada, por comprender la liquidación por vencimiento anticipado los intereses de demora”. Todo ello “siempre que no se pueda determinar el importe de los intereses moratorios anulados e incluidos en la liquidación por el tribunal”.
En definitiva, el consumidor no sólo conseguiría la eliminación de la cláusula, sino que conseguiría frenar el propio proceso de ejecución iniciado por la banca. El motivo es que la cuantía de la deuda aún no se habría estimado o concretado, por lo que no sería plenamente exigible por el acreedor. Eso sí, en caso de que el recálculo sea posible durante el mismo proceso, éste seguirá adelante, aunque restando la suma declarada nula.
Efectos de la reestructuración financiera
Además, la Audiencia Provincial madrileña analiza otro punto clave que ha generado jurisprudencia contradictoria durante los últimos años. Su origen se encuentra en la reestructuración financiera, que ha llevado a la deasparición de ciertas entidades bancarias para dar paso a otras que han asumido en bloque los contratos, derechos y obligaciones de las extinguidas. Así, los contratos hipotecarios pasan a la nueva entidad, pero en la mayoría de los casos la garantía hipotecaria sigue constando en el Registro de la Propiedad a nombre del banco desaparecido.
Este detalle técnico ha servido a muchos jueces para frenar la ejecución hipotecaria, basándose en que no coinciden en la misma persona jurídica el ejecutante y el titular del derecho. Se insta así a la banca a inscribir esa subrogación en el Registro de la Propiedad, lo que da tiempo al cliente para buscar soluciones a su endeudamiento.
Este punto, sin embargo, ha dividido a los jueces de la Audiencia Provincial de Madrid. En total se produjeron 17 votos a favor de la necesidad de inscribir la sucesión, frente a otros 22 en contra.
Necesidad de prueba
Por otro lado, los jueces de Madrid dan un apoyo mayor al consumidor al exigir que, para que pueda iniciarse el procedimiento de reclamación de la deuda -monitorio- derivado de un préstamo, pueda denegarse la admisión a trámite de la petición inicial por insuficiencia documental. En concreto, es necesario presentar, junto con la solicitud, el contrato o documentos que comprendan los datos referidos a intereses remuneratorios, moratorios, plazo para devolución del préstamo o términos del pacto de vencimiento anticipado, aunque ello depende de que el órgano judicial haya solicitado tales datos.

Deudores hipotecarios: los jueces unifican criterios a favor del deudor

El cambio de local a vivienda es posible con la sola voluntad del titular registral.

En resolución del día 13 de noviembre de 2013 la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) resuelve que es posible inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de local a vivienda acordado exclusivamente por los titulares registrales de una finca integrada en un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

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Precios medios en el mercado para bienes rusticos y normas de comprobación de valores a efectos del ISD y del ITPAJD

Orden de 18/12/2013, de la Consejería de Hacienda, por la que se aprueban los precios medios en el mercado
para bienes rústicos y se dictan normas sobre el procedimiento de comprobación de valores en el ámbito
de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, para el año 2014.

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