El comprador debe denunciar la venta antes del concurso.

El contrato de compraventa concertado entre las partes, al margen de que se difiera en el tiempo el cumplimiento de las prestaciones a que obliga a una y otra parte, es de tracto único y, por ello, tras una declaración de concurso, el acreedor tan sólo puede resolverlo por incumplimiento de la concursada si éste es posterior a la declaración del procedimiento, según establece una sentencia del Tribunal Supremo, de 25 de julio de 2013.

Por el contrario, si se hubiese tratado de un contrato de tracto sucesivo, éste podría haberse resuelto aunque el incumplimiento hubiese sido anterior a la declaración de concurso, tal y como se regula en el artículo 62 de la Ley Concursal.

El ponente, el magistrado Sancho Gargallo, aclara que el contrato de tracto único se configura como obligación única, al margen de que se realice en un sólo momento jurídico o que se fraccione en pagos por periodos de tiempo, tanto si son de carácter regular o irregular.

Los contratos de ejecución fraccionada, como el de obra o la compraventa a plazos, son contratos de tracto único, a los efectos del ejercicio de la facultad resolutoria en el concurso por incumplimiento.

El tracto sucesivo implica que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en un periodo determinado, y que, por deseo de las partes se puede extender para satisfacer sus necesidades primordiales y se establecen una serie de términos para su ejecución.

Estos términos pueden ser de ejecución única, pero sin interrupción (contrato de arrendamiento); varias prestaciones que se ejecutan en fechas establecidas; (el del servicio eléctrico o de agua) o de ejecución intermitente, que se da únicamente cuando lo solicita la otra parte (entrega bajo demanda).

En el caso en litigio, la promotora concursada se había obligado a entregar la vivienda objeto de la compraventa en 2007, sin que le fuera entregada antes de que, en 2008, se hubiese solicitado y declarado el concurso de la promotora.

Para el ponente, resulta claro que, al tiempo de la declaración de procedimiento, se había cumplido el término convenido por las partes para el cumplimiento de la prestación de la promotora vendedora, habían transcurrido ocho meses desde entonces sin que se hubiera entregado la vivienda. El incumplimiento es claramente anterior a la declaración de concurso, sin perjuicio de que se prolongara la situación de incumplimiento.

Incumplimiento previo
La prolongación en el tiempo del incumplimiento de la prestación debida por la concursada, después de la declaración de concurso no obsta la aplicación de la regla prevista en el artículo 62.1 de la Ley Concursal. Por tanto, la sentencia insiste en que el incumplimiento fue previo a la declaración y, como no consta que se ejercitase antes la facultad resolutoria del contrato, no cabe hacerlo después.

En el caso en litigio, entre la promotora, luego concursada, y el acreedor mediaba un contrato de compraventa de un inmueble que, cuando se concertó en documento privado, estaba pendiente de ser construida. Nueve meses después de que se cumpliera el plazo de la entrega seguía sin facilitarse y se declaró abierto el concurso.