En el BOE de hoy día 21 de febrero de 2014 se publica la Resolución de 12 de febrero de 2014 de la DGRN por la que se resuelve el concurso ordinario nº 289 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles vacantes.
El TEAC en resolución de fecha 3 de diciembre de 2013 ha declarado que el beneficiado en la constitución de hipoteca unilateral en garantía de un aplazamiento o fraccionamiento, aunque no haya sido aceptado, o de una suspensión, es la Administración del Estado y en consecuencia le resulta aplicable la exención
prevista en el artículo 45.I.A.a del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, de fecha 21 de enero de 2014 (recurso núm. 916/2011), por la que fija doctrina en relación con la usucapión “contra tabulas” (adquisición de la propiedad por su uso continuado durante cierto tiempo, en contra de lo expresado en el Registro de la Propiedad), declarando que en esta materia rige lo dispuesto en el art. 36 de la Ley Hipotecaria frente a lo establecido en el art. 1949 del Código Civil, ya que este último ha de considerarse derogado.
Para la Sala, el art. 1949 CC es una norma que nació perfectamente coordinada con el antiguo art. 35 LH, en vigor hasta 1909. Bajo dicho régimen, frente al dueño del inmueble o derecho que conoce -o puede conocer- que otro está poseyendo para adquirir, regía la legislación común del Código Civil, mientras que frente al tercero hipotecario -que no conocía, ni había de conocer, dicha posesión «ad usucapionem»- era necesaria la inscripción que pudiera reflejar dicha posesión, lo que resultaba conforme con el texto del artículo 1949 del Código Civil tanto para la usucapión ordinaria como la extraordinaria.
Sin embargo, el artículo 36 de la Ley Hipotecaria vigente desde 1944 contempla dos situaciones distintas, y contiene una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral. Tales situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión «ad usucapionem»; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En el primer caso, la solución viene a coincidir con la del anterior artículo 35 LH pues se dice ahora que «en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil»; pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria «ad usucapionem».
En tal caso prevalece contra el «tercero hipotecario» la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el «tercero hipotecario» consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición. La sentencia concluye que este nuevo régimen, distinto del anterior, ha venido a sustituir en su integridad el del art. 1949 CC en cuanto que, al no distinguir, afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.
Los principales argumentos de la sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado señor Salas Carceller, se contienen en sus fundamentos de derecho segundo y tercero, que son del siguiente tenor literal:
«SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso de casación se formula por infracción del artículo 1949 del Código Civil, mientras que el segundo denuncia la vulneración de los artículos 1, 34, 35, 36 y 38 de la Ley Hipotecaria, y 7, 1940, 1941, 1947, 1949, 1950, 1952, 1953 y 1957 del Código Civil, afirmando que la demandante no ha actuado de buena fe y en consecuencia no es «tercero hipotecario» en los términos que para ello requiere la legislación especial.
Considera la parte recurrente que la sentencia impugnada ha vulnerado el artículo 1949 del Código Civil al hacer aplicación del mismo frente a una disposición, como la del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, que resulta incompatible con aquél y que ha de entenderse que lo derogó por ser de fecha posterior.
Es cierto que la sentencia impugnada, una vez que los recurrentes en apelación se habían aquietado respecto de la desestimación de su pretensión de nulidad contractual y se centraban exclusivamente en la cuestión de la adquisición de las plantas baja y primera del edificio por usucapión, razonó en el sentido de que no cabía admitir tal modo de adquirir en el presente caso puesto que se trataba de una prescripción ordinaria que -según dicho artículo 1949- requería que el usucapiente, a su vez, tuviera título inscrito a su favor, sin plantearse la sentencia recurrida el problema de la actual vigencia de dicha norma.
Dice al respecto la Audiencia, en el fundamento de derecho tercero de su sentencia, que «en el presente caso se pretende una usucapión «contra tabulas» ejercitada en perjuicio del titular registral de la finca que ostenta la condición de tercero hipotecario, por aquélla que se dice poseedora sin título inscrito, si bien su posesión es de fecha anterior a la de la inscripción registral del titular protegido, y estas circunstancias hacen inmune al tercer hipotecario frente a la usucapión ordinaria pretendida, pues como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 1992 «el artículo 1949 es terminante y no permite vacilaciones hermenéuticas: el tiempo empieza a correr desde la inscripción del segundo título, el de los reconvincentes (sic). El artículo 1949 pone énfasis especial en la determinación del día inicial para el cómputo del periodo de prescripción. Este hace referencia a uno de los requisitos de la usucapión «poseer durante el tiempo determinado en la ley». Y sobre todo es necesario «poseer»….»; más adelante añade que «en contra del tercero, el artículo 1949 no permite el inicio de la prescripción adquisitiva ordinaria «contra tabulas», admitiéndola sólo a partir de la inscripción del titulo que ampara la posesión del usucapiente; valiendo la posesión anterior solo a los efectos de la prescripción extraordinaria».
De ahí que tal fundamentación y los términos en que el primer motivo del recurso viene formulado exigen razonar sobre la vigencia del artículo 1949 del Código Civil frente a lo dispuesto por el artículo 36 de la Ley Hipotecaria.
Por el primero, el Código Civil dispone, desde su redacción original, que «contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo», mientras que el artículo 36 de la Ley Hipotecaria establece que «frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición».
Pues bien, aun cuando esta Sala ha hecho mención del artículo 1949 del Código Civil en sentencias como las de 28 de febrero de 2001 (RC 2589/1996) y 20 de febrero de 2007 (RC núm. 390/2000), sin descartar su vigencia, lo ha hecho de modo incidental pues en los casos allí contemplados no dependía de su aplicación el resultado del proceso, lo que no ocurre en el presente ya que la «ratio decidendi» de la sentencia hoy impugnada viene dada precisamente por la aplicación al caso de dicho precepto. Ello conduce a esta Sala a adoptar una posición respecto de su actual vigencia.
Sobre ello consideramos que el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II, de la Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos supuestos de usucapión contra tabulas.
La actual redacción del artículo 1949 es la originaria del año 1889 (como precedente directo cabe citar el artículo 1946-2º del Proyecto de 1851) y en dicho momento la norma estaba perfectamente coordinada con el artículo 35 de la Ley Hipotecaria de 1869, que se mantuvo en el año 1909, mientras que la redacción actual del artículo 36 de la Ley Hipotecaria -que supone un cambio sustancial- arranca de la Ley de reforma hipotecaria de 30 de diciembre de 1944 y se incorpora al Texto Refundido de 8 de febrero de 1946.
El anterior artículo 35 de la Ley Hipotecaria disponía que «la prescripción que no requiera justo título no perjudicará a tercero si no se halla inscrita la posesión que ha de producirla. Tampoco perjudicará a tercero la que requiera justo título si éste no se halla inscrito. El término de la prescripción principiará a correr, en uno y otro caso, desde la fecha de la inscripción. En cuanto al dueño legítimo del inmueble o derecho que se esté prescribiendo, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación común».
Bajo dicho régimen, en la usucapión contra tabulas frente al dueño del inmueble o derecho, el cual conoce -o puede conocer- que otro está poseyendo para adquirir, regía la legislación común del Código Civil, mientras que si se trata de un tercero hipotecario -que no conocía, ni había de conocer, dicha posesión «ad usucapionem»- era necesaria la inscripción que pudiera reflejar dicha posesión, lo que resultaba conforme con el texto del artículo 1949 del Código Civil; y ello se tratara de usucapión ordinaria o extraordinaria.
El nuevo artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral; tales situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión «ad usucapionem»; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En el primer caso, la solución viene a coincidir con la del anterior artículo 35 LH pues se dice ahora que «en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil»; pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria «ad usucapionem». En tal caso prevalece contra el «tercero hipotecario» la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el «tercero hipotecario» consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición.
Se trata, en definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del «tercero hipotecario», que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 del Código Civil, en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.
TERCERO.- Lo razonado hasta ahora comporta que no se pueda mantener la argumentación de la sentencia recurrida favorable a la vigencia del artículo 1949 del Código Civil y que haya de plantearse la resolución de la cuestión que se discute bajo el prisma de la aplicación de la normativa contenida en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria, lo que entronca con el segundo de los motivos del recurso que denuncia la vulneración de los siguientes preceptos partiendo de la negación de concurrencia en la demandante la condición de «tercero hipotecario»: artículos 1, 34, 35, 36 y 38 de la Ley Hipotecaria y 7, 1940, 1941, 1947, 1949, 1950, 1952, 1953 y 1957 del Código Civil.
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que se refiere a la figura del llamado «tercero hipotecario» establece una serie de exigencias para la protección que dispensa con base en la inscripción registral, como son la adquisición a título oneroso, y de buena fe, de derecho del que resultaba ser titular registral el transmitente, que gozaba de la facultad de transmisión, siempre que el adquirente registre, a su vez, el derecho así adquirido.
En la demanda reconvencional se sostenía que el contrato de compraventa otorgado a favor de Promociones M, como compradora, era nulo porque lo era la partición en cuya virtud se habían adjudicado los vendedores el bien objeto de la venta y que, en todo caso, si no se daba tal ineficacia, los reconvinientes habían adquirido la propiedad de las plantas baja y primera del edificio por usucapión al haber poseído durante más de diez años con todos los requisitos necesarios para ello.
No obstante, ninguna referencia se hace en la reconvención a la concurrencia de los requisitos necesarios para que opere la prescripción contra tabulas en perjuicio del tercer adquirente, que vienen integrados por datos, necesitados de alegación y posterior prueba, requeridos para la aplicación de lo dispuesto por el artículo 36 de la Ley Hipotecaria. Nada se dice sobre ello y, si se quiere ahora negar la actuación de buena fe por parte de la demandante Promociones M, habría resultado necesario justificar (artículo 36. a LH) que dicha adquirente conocía, o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, que la finca estaba poseída de hecho «y a título de dueño» por persona distinta de su transmitente. Efectivamente conoció dicha demandante la posesión de que disfrutaba doña C.A., pero se especificó en el contrato de compraventa que era «arrendataria», lo que excluye la posesión en concepto de dueño, y buena prueba de ello viene dada por el compromiso que adquirían los vendedores de lograr su desahucio para poner al comprador en la definitiva y libre posesión de todo el inmueble.
Por ello la solución adoptada por la Audiencia, que niega la adquisición por usucapión, ha de ser confirmada, aunque por distintos fundamentos de los expresados en la sentencia hoy recurrida, lo que lleva a no estimar ni siquiera el motivo primero del recurso por falta de eficacia o de efecto útil en cuanto no determinaría la casación de la sentencia impugnada.»
NOTICIAS JURIDICAS 11/02/2014.
Las hipotecas unilaterales a favor de Hacienda están exentas del pago del Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), según acaba de reconocer el Tribunal Económico-Administrativo Central (Teac), en una reciente resolución, con fecha de 3 de diciembre de 2013. En ella se sigue el mismo criterio que la Dirección General de Tributos (DGT), así como algunos Tribunales Superiores de Justicia.
La resolución se pronuncia sobre los casos de constitución de hipoteca unilateral a favor de la Administración, en garantía de un aplazamiento o fraccionamiento o de suspensión. Se aclara, en primer lugar, que los supuestos en los que se constituye hipoteca unilateral a favor de la Administración tributaria son aquellos en los cuales los obligados tributarios, tras solicitar el aplazamiento y/o fraccionamiento de sus deudas frente a la Hacienda Pública, siendo éstas superiores a 18.000 euros y ante la imposibilidad de formalizar aval bancario o certificado de seguro de caución, ofrecen a la Administración otras garantías alternativas (artículo 82.1 de la Ley General Tributaria).
Tras estudiar con detalle el caso, el Tribunal concluye que «el beneficiado en la constitución de hipoteca unilateral en garantía de un aplazamiento o fraccionamiento, aunque no haya sido aceptado, o de una suspensión, es la Administración del Estado y en consecuencia le resulta aplicable la exención prevista en el artículo 45.I.A.a del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados».
Precedentes judiciales
En el mismo sentido se ha pronunciado, por ejemplo, Tribunal Superior de Justicia de Galicia, que declaró en sentencia de 1 de octubre de 2012, donde declaró que el sujeto pasivo del Impuesto en caso de que se constituya una hipoteca unilateralmente a favor de Hacienda -por ejemplo, en garantía de la obligación de pago de una deuda contraída porel contribuyente con la Aeat- es la propia Administración, y no quien la constituye.
Ésta se suma a otras anteriores y falla a favor del contribuyente, que queda exento del pago de dicho impuesto. Este criterio choca con el mantenido en muchas ocasiones por las Consejerías de Hacienda autonómicas, que tienden a considerar sujeto pasivo en las hipotecas unilaterales a los propios contribuyentes.
La sentencia, que parte de la idea de que se trata de una cuestión controvertida, considera que la constitución, mediante escritura, de una hipoteca voluntaria por acto unilateral del dueño de la finca cumple los cuatro requisitos del artículo 31.2 de la Ley por la que se rige el impuesto para establecer el hecho imponible de Actos Jurídicos Documentados -documentos notariales-, ya que se trata de primera copia de una escritura notarial que tiene por objeto cantidad o cosa valuable y contiene un acto inscribible en el Registro de la Propiedad y no sujeto ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
En cuanto a la persona, el artículo 29 de la norma establece que «será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan». En este sentido, se aclara que el recurrente -una empresa- «no es sujeto pasivo del Impuesto», dado que la garantía de aplazamiento o pago de la deuda y la emisión de la primera copia de la escritura tiene por objeto la evaluación/aprobación por la Hacienda, que se ve beneficiada por la concesión de la garantía.
El Economista. 11/02/2013.
Orden de 29/01/2014, de la Consejería de Hacienda, por la que se aprueban los modelos 600, 610, 620 y 630
de autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
[2014/1374]
Orden de 29/01/2014, de la Consejería de Hacienda, por la que se aprueban los modelos 650, 651 y 655 de
autoliquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. [2014/1373]