Análisis de la Comisión Nacional de la Competencia sobre el mercado del suelo

La Comisión Nacional de la Competencia ha hecho público su análisis sobre los problemas de competencia en el Mercado del Suelo.
Así la CNC informa que existen elementos sobre los que habría que actuar de forma inmediata para favorecer la competencia en el mercado del suelo e impulsar el crecimiento económico y el empleo en el conjunto de la economía española.

En este sentido recomienda:
– Promover un planeamiento urbanístico en el que los usos delimitados por la calificación no sean innecesariamente detallados y pormenorizados, con la finalidad de aumentar la flexibilidad, reducir la segmentación y favorecer la competencia y eficiencia en la asignación del suelo.
– Introducir la obligación de que los planes urbanísticos incorporen una “MEMORIA DE COMPETENCIA” cuyo objetivo sea evaluar el planeamiento urbanístico desde el punto de vista de la competencia, con la finalidad de que no se introduzcan restricciones injustificadas a la implantación de determinadas actividades económicas.
– Asegurar que los procesos de elaboración y aprobción de los instrumentos del planeamiento y convenios urbanísticos se realicen de acuerdo con los principios de publicidad, transparencia, concurrencia y no discriminación.
– Introducir medidas para reducir los costes de transacción en la fase de gestión urbanística y agilizar la transformación del suelo, facilitando una respuesta más rápìda por parte de la oferta. En este sentido se recomienda flexibilizar el diseño de las unidades de ejecución y realizar una simplificación administrativa de los sistemas de actuación actualmente vigentes
– Garantizar que los Patrimonios Públicos de Suelo se destinen efectivamente a los fines establecidos en la normativa vigente – vivienda protegida y otros usos vinculados con una finalidad social –
– Promover la eliminación de los derechos de tanteo y retracto de las Administraciones Públicas sobre los terrenos.

Radiografía de la vivienda

La compraventa de viviendas cayó un 26,9% en junio respecto al mismo mes del año pasado, hasta 25.252 transacciones, después de una primavera en la que se suavizó el rimo de ajuste del sector inmobiliario, tras la fuerte contracción en los primeros meses del ejercicio.

El precio promedio se situó en 1.206 euros por metro cuadrado, un 13,3% menos, con lo que suma un ajuste acumulado desde mediados de 2007 del 34,9%, según el Consejo General del Notariado.

Por tipología de la vivienda, las transacciones de pisos mostraron un descenso interanual del 27,7% en junio, registrándose una caída de ventas más pronunciada en las viviendas de primera mano (un 46%) que en las de segunda mano (un 14,1%). Las ventas de viviendas unifamiliares disminuyeron en junio un 23,4%.

Las mayores rebajas, en vivienda nueva

La mayor rebaja se produjo en las viviendas piso de precio libre nuevas, cuyo coste se redujo en junio un 28,9% respecto al mismo mes del año pasado, hasta 1.407 euros por metro cuadrado, en tanto que los de segunda mano tuvieron un descenso del 8,7%, hasta 1.298 euros.

En cuanto a la evolución de los préstamos hipotecarios, “continúa mostrando un ajuste profundo, tanto en términos de nuevos préstamos como en el capital promedio financiado, sin observar aún ningún tipo de desaceleración”.

Es más, los datos de junio acentúan la contracción observada en el sector y “no se prevé ninguna mejora significativa en el corto plazo”, señalan los notarios.

El porcentaje de compras de viviendas con algún tipo de financiación hipotecaria se situó en el 31,4% y, en esos casos, el porcentaje sobre el precio de la vivienda financiado fue del 76,9%.

El comprador debe denunciar la venta antes del concurso.

El contrato de compraventa concertado entre las partes, al margen de que se difiera en el tiempo el cumplimiento de las prestaciones a que obliga a una y otra parte, es de tracto único y, por ello, tras una declaración de concurso, el acreedor tan sólo puede resolverlo por incumplimiento de la concursada si éste es posterior a la declaración del procedimiento, según establece una sentencia del Tribunal Supremo, de 25 de julio de 2013.

Por el contrario, si se hubiese tratado de un contrato de tracto sucesivo, éste podría haberse resuelto aunque el incumplimiento hubiese sido anterior a la declaración de concurso, tal y como se regula en el artículo 62 de la Ley Concursal.

El ponente, el magistrado Sancho Gargallo, aclara que el contrato de tracto único se configura como obligación única, al margen de que se realice en un sólo momento jurídico o que se fraccione en pagos por periodos de tiempo, tanto si son de carácter regular o irregular.

Los contratos de ejecución fraccionada, como el de obra o la compraventa a plazos, son contratos de tracto único, a los efectos del ejercicio de la facultad resolutoria en el concurso por incumplimiento.

El tracto sucesivo implica que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en un periodo determinado, y que, por deseo de las partes se puede extender para satisfacer sus necesidades primordiales y se establecen una serie de términos para su ejecución.

Estos términos pueden ser de ejecución única, pero sin interrupción (contrato de arrendamiento); varias prestaciones que se ejecutan en fechas establecidas; (el del servicio eléctrico o de agua) o de ejecución intermitente, que se da únicamente cuando lo solicita la otra parte (entrega bajo demanda).

En el caso en litigio, la promotora concursada se había obligado a entregar la vivienda objeto de la compraventa en 2007, sin que le fuera entregada antes de que, en 2008, se hubiese solicitado y declarado el concurso de la promotora.

Para el ponente, resulta claro que, al tiempo de la declaración de procedimiento, se había cumplido el término convenido por las partes para el cumplimiento de la prestación de la promotora vendedora, habían transcurrido ocho meses desde entonces sin que se hubiera entregado la vivienda. El incumplimiento es claramente anterior a la declaración de concurso, sin perjuicio de que se prolongara la situación de incumplimiento.

Incumplimiento previo
La prolongación en el tiempo del incumplimiento de la prestación debida por la concursada, después de la declaración de concurso no obsta la aplicación de la regla prevista en el artículo 62.1 de la Ley Concursal. Por tanto, la sentencia insiste en que el incumplimiento fue previo a la declaración y, como no consta que se ejercitase antes la facultad resolutoria del contrato, no cabe hacerlo después.

En el caso en litigio, entre la promotora, luego concursada, y el acreedor mediaba un contrato de compraventa de un inmueble que, cuando se concertó en documento privado, estaba pendiente de ser construida. Nueve meses después de que se cumpliera el plazo de la entrega seguía sin facilitarse y se declaró abierto el concurso.

Resolución del T.E.A.C. de 16 de mayo de 2013. – Equiparación créditos y préstamos hipotecarios a los efectos de no pagar impuesto por AJD por novación –.

El Tribunal Económico Administrativo Central – TEAC – mediante resolución estimatoria del día 16 de mayo de 2013 ha equiparado los créditos y los préstamos hipotecarios a los efectos de no pagar impuesto por Actos Jurídicos Documentados por su novación.
Inicia su fundamentación el TEAC estableciendo las diferencias básicas entre una y otra figura que para el citado órgano judicial estriban en que el préstamo es un contrato real que se perfecciona con la entrega de la cantidad prestada y unilateral por cuanto de él solo resulta la obligación de devolución del prestatario y por el contrario, el crédito, es un contrato consensual bilateral ya que del mismo se derivan obligaciones tanto para la entidad financiera – cumplir con el crédito disponible asumido, poniendo a disposición del cliente en una cuenta de crédito la disponibilidad crediticia hasta el límite máximo concedido – como para el cliente – obligación de devolución de las cantidades dispuestas junto con los correspondientes intereses y comisiones pactados -.

A continuación, fundamenta su resolución estimatoria en:
a) La existencia de un tratamiento unitario para ambas figuras en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Art. 15 Texto Refundido del Impuesto – RDLeg 1/1993 -. Arts. 25 y 26 del Reglamento del Impuesto – RD 828/1995 -.
b) La necesidad de interpretar la Ley 2/1994 de acuerdo con la finalidad de la norma dado que en la actualidad la distinción entre ambas figuras jurídicas no se mantiene nítidamente en parte de los productos crediticios ofertados por la banca a particulares y empresas.
c) La vigente legislación posterior a dicha Ley en la que ya se menciona expresamente ambas figuras. Ley 41/2007 de 7 de diciembre por la que se modifica la Ley 2/1981 de 25 de marzo de la Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero. Ley 2/2009 de 31 de marzo por la que se regula la contratación de los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito. Real Decreto 716/2009 de 24 de abril por el que se desarrollan determinados aspectos de la ley 2/1981 de 25 de mazo de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero. Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos
d) La ya existente jurisprudencia de diversos Tribunales Superiores de Justicia. Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 25 de junio de 2012, Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 4 de octubre de 2012, Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 9 de noviembre de 2012.
Y finaliza el TEAC su argumentación con la conclusión de que en ningún caso supone una extensión analógica de la norma, sino una integración interpretativa de la misma en base a lo dispuesto en el Art. 3.1 del Código Civil el cual incluye como criterio de interpretación el de “la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas”-.

Clausula abusiva: el juez puede anular de oficio todo el contrato de credito

A mediados del año pasado el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en una novedosa sentencia de 14 de junio, en que, precisamente, resolvía una cuestión prejudicial elevada por la Audiencia Provincial de Barcelona, dejó claro que el juez debe controlar de oficio el posible carácter abusivo de una cláusula de un contrato de crédito al consumo, sin necesidad de esperar a que el consumidor solicite su nulidad. Debía, entonces, anularlas, sin poder modificar su redacción o sustituirlas por otras. Las cláusulas abusivas en los contratos de crédito al consumo.

Ahora el Tribunal da un paso más en esta doctrina y declara que el juez nacional que constate el carácter abusivo de una cláusula contractual está obligado, sin esperar a que el consumidor formule una solicitud a ese efecto, “a deducir todas las consecuencias que nacen de esa constatación, incluida la declaración de nulidad de todo el contrato”. Lo recoge así el TJUE en una reciente sentencia de 30 de mayo de 2013, de la que ha sido ponente la magistrada Maria Berger.

En el caso concreto, el contrato, concluido sobre la base de un formulario redactado de antemano por el establecimiento financiero, preveía el pago de intereses, cuyo tipo era del 4,5% anual al tiempo de la conclusión del contrato, y de gastos de tramitación, cuyo tipo era del 2,2% anual en esa misma fecha. Al momento de la liquidación se debía una comisión de disposición del 1,5% del importe total del préstamo. De todo ello resultaba una tasa anual equivalente del 7,658%.

La trabajadora demandó ante los tribunales húngaros la invalidez parcial del contrato afirmando que sus estipulaciones eran usurarias y contrarias a las buenas costumbres.

Dice la sentencia que de la jurisprudencia emanada de la sentencia dictada en 14 de junio de 2012, se sigue que la plena eficacia de la protección conferida por la Directiva 93/13, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, “exige que el juez nacional que haya apreciado de oficio el carácter abusivo de una cláusula pueda deducir todas las consecuencias de esa apreciación, sin esperar a que el consumidor solicite su nulidad”. Y, de ahí, que “deba apreciar la incidencia de la constatación del carácter abusivo de la cláusula de que se trata en la validez del contrato considerado y determinar si ese contrato puede subsistir sin esta cláusula”.

Restablecer el equilibrio
En ese sentido, recuerda que el artículo 6, apartado 1, in fine, de la Directiva prevé que “el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas”. Y es que, sostiene Berger que “el objetivo perseguido por el legislador de la UE en el marco de la Directiva 93/13 consiste en restablecer el equilibrio entre las partes, manteniendo, en principio, la validez global del contrato, y no en anular todos los contratos que contengan cláusulas abusivas”.

Ahora bien, ello no quiere decir que la Directiva se oponga a la posibilidad, “respetando el Derecho de la UE, de declarar la nulidad total de un contrato concluido entre un profesional y un consumidor que contenga una o varias cláusulas abusivas cuando ello garantice una mejor protección del consumidor”.

Notificación en los procedimientos administrativos de oficio

El Tribunal Supremo mediante Sentencia de su Sala de lo Contencioso-Administrativo de 3 de julio de 2013 apartándose de la letra de la Ley 30/1992 y de la práctica administrativa y judicial habitual, en un procedimiento de deslinde costero, ha concluido fundamentándose en lo dispuesto en el Art. 117.3 de la CE que la indicación de un domicilio o lugar para las notificaciones por el particular vincula a la administración tanto en los procedimientos iniciados a solicitud de parte, como de oficio.